Was haltet ihr von Zinsbindungen über 10 Jahre?

Sondertilgung bei vermieteten Immobilien

Bei der vermieteten Immobilie kommt ein weiterer Aspekt hinzu, den
man bei der selbstgenutzten Immobilie nicht hat – die Steuer. Zinsen
sind nämlich bei vermieteten Immobilien steuerlich abzugsfähig.
Zinsen sind Kosten und man möchte rein emotional natürlich so
wenig Kosten wie möglich verursachen. Sind diese jedoch steuerwirksam,
ändert sich die Betrachtungsweise ein Stück weit.
Die Frage der Abzugsfähigkeit ist natürlich davon abhängig, wie
viele Steuern man zahlt. Für eine Kapitalanlage sollte ein guter
Grundstock vorhanden sein, daher gehen wir hier von 40 % Steuersatz
aus. Was bedeutet das nun konkret?
Zahlt man besagte 10.000 Euro Sondertilgung, sinkt das Darlehen
der vermieteten Immobilie um diesen Wert. Bei 3 % Zinsen
»spart« man somit 300 Euro im Jahr. Diese 300 Euro kann ich aber
umgekehrt auch nicht mehr absetzen und muss somit umgekehrt
300 Euro mehr der eingenommenen Miete versteuern. Das bedeutet
einen Nachteil von 120 Euro.
Von den 10.000 Euro Sondertilgung spare ich also 300 Euro Zinsen
und zahle dafür 120 Euro mehr Steuern. Im Ergebnis immer noch
positiv, aber weniger als zunächst gedacht und weniger als beim
eigenen Haus.
Der Vorteil beläuft sich in Summe somit nur noch auf 1,8 %.
Dadurch sind wir wieder bei den Alternativen. Ist meine Alternative
ein Tagesgeldkonto mit 0,1 % Zinsen, dann sollte ich sicherlich die
Sondertilgung vornehmen. Ist meine Alternative aber eine Anlage
mit 5 % oder ein Investmentdepot mit 5–8 % Ertrag, dann sieht es
schon anders aus.
Beachten muss ich, dass ich auf der anderen Seite die 5 % Zinsen
natürlich ebenfalls versteuern muss, jedoch aktuell nur mit 25 %
plus Soli und evtl. Kirchensteuer. Ohne Kirchensteuer läge ich bei
ca. 26,4 %, also zahle ich auf die Anlagezinsen einen geringeren
Steuersatz als die Steuern auf die Mieten. Damit bleiben von 5 % in
etwa 3,68 % übrig. Gegenüber dem Nettovorteil der Sondertilgung
von 1,8 % Zinsen bekäme man also für die Geldanlage knappe 2 %
mehr Ertrag.
In Euros betrachtet bleiben von der Sondertilgung in Höhe von
10.000 Euro 180 Euro an Netto-Zinsersparnis übrig. Legt man dagegen
die gleiche Summe für 5 % an und zieht davon noch die Steuern
ab (und wir lassen mögliche Zinsfreibeträge in diesem Beispiel
außer Acht), dann bleiben 368 Euro übrig. Das Ergebnis ist bei der
Anlage zu einem solchen Zinssatz also doppelt so hoch wie bei der
Sondertilgung. Und das ist noch nicht alles, es geht noch weiter.
Beide Varianten haben einen Einfluss auf die Zukunft.
Was passiert in den nächsten Jahren mit den Zinsen der Sondertilgung?
Wie viel sparen Sie davon in den nächsten Jahren? Jedes
Jahr exakt 180 Euro. Das ändert sich nicht. Und bei der alternativen
Geldanlage? Was passiert, wenn Sie 10.000 Euro auf ein Konto
legen, jedes Jahr 5 % Zinsen bekommen und das Geld nicht anfassen?
Es wächst. Das bedeutet, das Ergebnis von anfangs 368 Euro
wird jedes Jahr erhöht.
Nehmen wir in einem Beispiel ein auf 15 Jahre festgelegtes Darlehen,
bei dem Sie nach einem Jahr einmalig eine Sondertilgung von
10.000 Euro vornehmen. Legen Sie die 10.000 Euro alternativ auf

ein Depot, dann haben Sie nach 14 Jahren zum Ablauf netto nach
Steuern 16.586 Euro auf dem Konto. Geteilt durch die 14 Jahre ergibt
sich hier ein jährliches Wachstum von 470 Euro. Haben Sie noch
einen Zinsfreibetrag offen, dann erhöht sich das jährliche Wachstum
auf 699 Euro. Das Ergebnis wäre dreimal höher als bei der
Sondertilgung.
Können Sie sich vorstellen, wie groß die Unterschiede sind, wenn
Sie nicht nur einmal eine Sondertilgung vornehmen, sondern öfter,
und wie sich das über 20 oder gar 30 Jahre auswirkt? Sie würden
hohe fünfstellige Beträge in der Differenz erzielen können.
Gerade bei vermieteten Immobilien sollte man demnach etwas länger
über Alternativen nachdenken oder jemanden fragen, der sich
intensiv mit dem Thema beschäftigt. Was für die Tilgung im Allgemeinen
gilt, trifft selbstverständlich auch für die Sondertilgung zu.
Ich bin im Kapitel 12 »Festzinsdarlehen« auf das Thema Tilgungsaussetzung
auch aus steuerlicher Sicht intensiv eingegangen.
Ich bin sicher, dass gerade die etablierten Investoren sich schon
häufiger Gedanken zu diesen Alternativen gemacht und den Vergleich
zwischen Darlehenszins und Anlagezins bereits öfter vorgenommen
haben. Die Feststellung aber, dass auf der einen Seite
eine konstante Zinsersparnis besteht, während auf der anderen
Seite der Zusatzvorteil des Zinseszinseffekts zum Tragen kommt,
ist auch nach hunderten persönlicher Gespräche für viele neu.
Wie so häufig, gilt es beide Seiten zu betrachten.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.