Wie bewertet die Bank einen KfW-Studienkredit?

Hallo Leute,

mein Name ist Alexander Luhn, ich bin Finanzierungsvermittler, spezialisiert auf Immobilien als Kapitalanlage und ich begrüße euch aus dem Finanzcenter in Ahrensburg.

Am Wochenende habe ich über Facebook von jemanden aus der Immobilien-Investmentgruppe eine Nachricht bekommen. Ich habe ihn gebeten, mir das Gleiche noch einmal als E-Mail zuzuschicken, um es im Büro zu den üblichen Geschäftszeiten bearbeiten zu können. Ich denke, dass die Fragestellung, die derjenige in der Mail formuliert hat, auch für andere interessant sein kann. Er schreibt also:

Hallo Alexander, hier noch einmal die gewünschte Mail. Ich bräuchte einmal die Einschätzung eines Profis. Ich beginne voraussichtlich im April mein Studium, um damit auf meine Ausbildung als Immobilienkaufmann aufzubauen. Ich denke, erst einmal bis zum Bachelor, was ca. 30.000 Euro kostet. Da ich mich beruflich kurzfristig verändern werde, was einen ordentlichen Gehaltssprung zur Folge hat, könnte ich das Studium aus meinen monatlichen Überschüssen zahlen. Da würde dann die nächsten Jahre aber nicht wirklich viel übrig bleiben. Deshalb die Überlegung, das Studium über einen KfW-Kredit zu finanzieren und erst nach dem Studium zu tilgen, da ich meine Liquidität für Immobilieninvestments nutzen möchte, die mir die Tilgung nach dem Studium etwas erleichtern sollen. 

Ist dies ein Denkfehler? Bekommt man mit einem KfW-Studienkredit schwieriger ein Darlehen, auch wenn das Gehalt in Ordnung ist? Für eine Einschätzung wäre ich sehr dankbar. Beste Grüße.

Das ist ein schwieriges Thema. Ich will es mal unter zwei Gesichtspunkten beleuchten; zunächst aus der subjektiven Sicht des Bankers. Normalerweise machen die Banken, wenn es um ein Eigenheim geht, bei offenen Ratenkrediten noch mit, obwohl ich das noch katastrophaler finde. Wenn jetzt jemand einen Ratenkredit hat und kann – ganz überspitzt gesagt – zuhause sich sein Sofa oder seine Urlaubsreise nicht leisten, und nimmt dafür dann einen Kredit auf, weckt das in Bankern üblicherweise die Idee, dass diese Person nicht gut mit Geld umgehen kann und seine Ausgaben nicht im Griff hat. Dann ist die Motivation des Bankers, dieser Person einen Kredit für eine Immobilie, insbesondere eine vermietete, zu geben, überaus gering. Wenn jemand etwas dafür tut, um sich fortzubilden und beruflich voranzukommen, wäre es natürlich auch besser, wenn er das mit schlanker Hand bezahlen kann – am besten aus der Portokasse oder den laufenden Einnahmen. Allerdings wird ein Banker niemandem, der einen Kredit aufnimmt, um sich beruflich weiterzubilden, einen Strick drehen; zumindest kein Banker, der bei Verstand ist. Wenn man einen KfW-Studienkredit beantragen will, sagt der Banker nicht: „Komm, geh weg!“, das ist nicht der Fall. Was man aber bedenken muss ist, dass dieser Kredit ganz klar eine monatliche Ausgabe darstellt und folglich auch die monatliche Kapitaldienstfähigkeit schmälert. Wenn also in der oben beschriebenen Situation zusätzlich zum KfW-Kredit noch ein Immobilienkredit kommen soll, ist es ratsam, genau nachzurechnen, damit man sich nicht übernimmt. Eine Immobilie kann ja auch so Geld kosten. Und natürlich ist die Überlegung, sein monatliches Einkommen und seine Liquidität zu behalten, um Eigenkapital für Immobilieninvestments zur Verfügung zu haben, und die gleichzeitige Aufnahme eines Kredits auch eine Milchmädchenrechnung, weil die Bank vorrechnet: Kauf einer Immobilie über 100.000 Euro plus Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer (im schlechtesten Fall 6,5 % wie hier in Schleswig-Holstein), Notar- und Gerichtskosten und noch der Makler … Dann sind wir bei Kaufnebenkosten in Höhe von etwa 15.000 Euro. Vielleicht hab ich 20.000 Euro, die 15.000 Euro für die Kaufnebenkosten sind dann aber weg. 20.000 Euro hab ich, so dass ich dann nach der Finanzierung noch ein paar Euro in der Tasche hab.

Auf der andere Seite hab ich noch einen Ratenkredit über 30.000 Euro, also 10.000 Euro mehr Kredit als Guthaben – das ist jetzt bei dieser Fragestellung nicht der Fall oder zumindest für mich nicht ersichtlich. Doch grundsätzlich gilt: Wenn mir 20.000 Euro zur Verfügung stehen, ich davon 15.000 für die Anzahlung der Immobilie brauche und dann noch einen KfW-Kredit über 30.000 Euro habe, ergibt sich nach der Immobilienfinanzierung eine negative Vermögensbilanz. Und die ist natürlich bei einem Immobilienkredit schon für ein Eigenheim tödlich, wenn auch die Banken hier etwas kulanter sind. Ob sie den Menschen damit einen Gefallen tun, sei mal dahingestellt. Eine negative Vermögensbilanz ist immer ein K.o.-Kriterium für jemanden, der eine vermietete Immobilie haben möchte. Da sagt die Bank dann: ‚Naja, bevor der für jemand anderen Wohnraum schafft, soll er erst einmal seine eigenen Finanzen in Ordnung bringen.‘

Also: Ein KfW-Kredit ist grundsätzlich kein K.o.-Kriterium, aber eine monatliche Ausgabe, die in die Berechnung der Kapitaldienstfähigkeit passen muss. Unter dem Strich sollte man als Immobilieninvestor immer eine positive Vermögensbilanz vorweisen können. Die sollte aus meiner Sicht drei Netto-Monatsgehälter oder mindestens 5.000 Euro betragen; ein absoluter Notgroschen also, den jeder haben sollte. Ich persönlich bin der Auffassung, dass aber grundsätzlich sechs Netto-Monatsgehälter die grundlegende Notfallliquidität darstellen sollten. Außerdem sollte auch außerhalb meines normalen Lebens, wenn ich die Immobilie als unternehmerischen Gegenstand sehe, auf der Ebene meines Unternehmens 10 % des Immobilienwertes bzw. den gegenüberstehenden Verbindlichkeiten auch noch irgendwo auf der Tasche habe. Erst dann beginnt eigentlich erst das Thema Vermögensbildung. Das ist aber meine subjektive Einschätzung. Zum Thema Kapitaldienstfähigkeit durch die Bank: Dass die Kfw-Rate noch reinpasst, kann auch auf den ersten Blick operativ erst einmal passen. Aber bitte auch daran denken, das Banken, wenn sie die Kapitaldienstfähigkeit berechnen, je nach Lage bei der Kaltmiete einen Abschlag von 20 bis 30 % nehmen und dass Banken für Immobiliendarlehen als Ausgaben immer – auch gemessen am historischen Durchschnitt der Zinsen und einer sinnvollen Tilgung – mit einer Annuität von 8 % rechnen, auch wenn es operativ im Moment nur vier oder fünf sind.

Ich hoffe, ich konnte dem einen oder anderen von euch helfen und die Frage beantworten. Vielen Dank, ciao!

2 Gedanken zu „Wie bewertet die Bank einen KfW-Studienkredit?“

  1. Sehr informativ. Ein Bereich bei dem ja doch immer wieder Fragen aufkommen. Das wird sicherlich einigen ein ganzes Stück weitergeholfen haben.

  2. Hallo Alex,
    ich wollte Dich kontaktieren, jedoch finde ich auf Deiner Webseite keine Kontaktdaten.
    Spielst Du noch Finanzierungsvermittler direkt, oder geht es nur über andere Kanäle?
    BG

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