Wie kann ich meine Steuerlast bei Immobilien drücken?

Wie kann ich meine Steuerlast bei Immobilien drücken

Hallo Leute,

mein Name ist Alexander Luhn, ich bin Finanzierungsvermittler, spezialisiert auf Immobilien als Kapitalanlage und ich begrüße euch aus dem Finanzcenter in Ahrensburg.

Häufig habe ich Gespräche mit meinen Kunden; Diskussionen hier in der Facebook-Gruppe oder auf Youtube, bei denen es um folgende Themen geht:

  • Immobilien kalkulieren
  • Cashflow
  • Wie stellt man die Finanzierung auf?
  • Wie schaffe ich es, dass meine Immobilie auch nach Steuern noch Cashflow-positiv ist?

Ich bin kein Steuerberater, kenne mich auch so in der Tiefe nicht aus und darf auch kraft Berufstandes nicht steuerlich beraten. Wir haben hier in der Gruppe aus meiner Sicht zwei sehr versierte Steuerberater. Deren Webpräsenz werde ich euch unter dem Video noch einmal verlinken. Da ist Knut Queitsch, den viele von euch kennen, er ist auch mein Steuerberater und auch Martin Richter, der dann logischerweise nicht mein Steuerberater ist, den ich aber dennoch sehr schätze. Auch ihn werde ich unter dem Video gleich noch einmal verlinken. Also, grundsätzlich: Wenn ich jetzt meine Steuerlast bei Immobilien senken will, kann ich natürlich zu einem Steuerberater gehen und mit ihm darüber sprechen, wie man es hinkriegt. Das sind zwei gute und meine persönliche Empfehlung, sich an einen von den beiden zu wenden.

Aber auch der Steuerberater kann natürlich nicht die Entscheidung für den Investor treffen, das muss derjenige schon selber tun. Und natürlich ist es auch sinnvoll, für das ganze Thema Steuern – wie man sich organsiert und strategisch plant – selbst ein gewisses Grundverständnis dafür zu haben, um seine Überlegungen anzustellen, bevor man dann ins Gespräch mit dem Steuerberater und in die Umsetzung geht. Grundsätzlich beruht ja die Steuerlast auf zwei verschiedenen Dingen, woraus sie sich bemisst. Und das sind auch die beiden Stellschrauben, an denen man etwas tun kann. Das ist einmal der Steuersatz, also der persönliche Steuertarif, den ich habe. Wer privat arbeitet und Geld verdient, der zahlt dann, wenn wir uns in einer Größenordnung bewegen, in der man auch mal mit Immobilien was machen kann, den Spitzensteuersatz, der in Deutschland bei 42 % + Soli und evtl. Kirchensteuer liegt. Für Menschen, denen es einkommensseitig sehr viel besser geht, gibt es glaube ich ab einem Jahreseinkommen von 250.000 Euro (davon bin ich auch selber noch meilenweit entfernt) dann noch die sogenannte Reichensteuer mit 45 %. Das ist beispielsweise der Steuertarif.

Nun muss man wissen, dass einer der Grundsätze in der Steuerpolitik der Bundesrepublik Deutschland lautet: Der Staat fördert und schützt Kapitalgesellschaften. Was zur Folge hat, dass die Steuerbelastung, wenn man sein Geschäft oder seine Immobilien in Form einer Kapitalgesellschaft (hier gibt es auch noch Unterschiede und vieles, das zu beachten ist), je nachdem wie man es hinkriegt, bei 15 oder 30 % liegt. Ein ganz anderes Thema sind die Stiftungen. Darauf will ich aber nicht eingehen, weil ich dafür absolut kein Fachmann oder Experte bin und meine Kenntnisse nur theoretischer Natur sind. Deshalb bietet es sich nicht an, öffentlich darüber zu sprechen. Ich habe mal munkeln hören – ich weiß gar nicht ob man das verraten darf – dass es bei der Immobilieninvestment-Akademie bald ein Steuerseminar geben wird. Was ich aber sagen will ist, dass ich je nachdem, wie ich meine Immobilien organisiere, an der Stellgröße des Steuersatzes etwas tun kann:
Wie stelle ich mich auf? Sind die Immobilien privat, als Kapitalgesellschaft oder in einer Stiftung organisiert.

Ab wann sich das lohnt, ist auch eine häufig diskutierte Frage. Meine persönliche Meinung dazu ist, dass man über die Themen Bestand halten und Bestandaufbau reden muss, sei sei denn, man möchte im Bereich Immobilienhandel aktiv werden (auch ein steuerliches Thema, und es spielen noch andere Dinge eine Rolle). Da rechnet sich aus meiner Sicht, dass ich an der Stellschraube Steuersatz / Steuertarif drehe. Das rechnet sich aus meiner Sicht ab jährlichen Mietnahmen in Höhe von 40.000 Euro. Wer dazu eine andere Meinung hat, den würde ich sehr gerne bitten, die dann entsprechend in den Kommentaren kundzutun. Aber meine Sichtweise ist folgende: Wenn ich eine Kapitalgesellschaft (eine GmbH), habe, entsteht auch ein gewisser Aufwand für monatliche Buchhaltung, für Jahresabschluss. Das heißt, ich habe jährliche Strukturkosten bei einer kleinen einfachen GmbH um 2000 Euro. Da lehrt die einfache Mathematik, dass es wenig Sinn hat, im Jahr seine Steuerlast um 1000 Euro zu reduzieren, aber die Strukturkosten um 2000 Euro zu erhöhen. Da wird mir, denke ich, jeder Recht geben. Aus meiner Sicht lohnt es sich, in Kapitalgesellschaften zu organisieren, erst dann, wenn die Mieteinnahmen größer als 40.000 Euro jährlich. Das ist jetzt nur meine persönliche Meinung und keine steuerliche Beratung oder eine konkrete Handlungsempfehlung. Es gibt da auch noch weitere Parameter, die eine Rolle spielen.

Die zweite Stellschraube neben dem Steuersatz, an der ich etwas tun kann und was für die Berechnung der Steuerlast, die mir das Finanzamt in Rechnung stellt, maßgebend ist, ist die Bemessungsgrundlage der Steuer. Und da kann man aus meiner Sicht schon was tun. Um jetzt mal mit den Worten von Alex Fischer zu sprechen, macht es einen Unterschied, ob ich den Rhein aufwärts schwimme und Belege sortiere, kopiere und einreiche und deswegen mit Steuerberater und Finanzamt hin- und her telefoniere. Das ist sehr mühsam aus meiner Sicht, um damit ein paar Euro rauszuholen. Oder ob ich den Rhein flussabwärts schwimme und von Anfang an die richtigen Weichen stelle. Und da ist beispielsweise ein ganz einfaches Tool, welches keine große Sache ist, kein Geld kostet und auch keine zusätzlichen Kosten bzw. Strukturkosten aufbaut: Wenn ich eine Immobilie auf Kredit finanziert habe, was bei vermieteten Immobilien durchaus Sinn macht und vielleicht auch notwendig ist, wenn ich nicht genug Geld habe, meine Immobilien bar zu bezahlen, ist es am einfachsten, Zins und Tilgung voneinander zu trennen. Das Finanzamt rechnet ja, okay: Ich hab … (abgebrochen)

Wie bewertet die Bank einen KfW-Studienkredit?

Hallo Leute,

mein Name ist Alexander Luhn, ich bin Finanzierungsvermittler, spezialisiert auf Immobilien als Kapitalanlage und ich begrüße euch aus dem Finanzcenter in Ahrensburg.

Am Wochenende habe ich über Facebook von jemanden aus der Immobilien-Investmentgruppe eine Nachricht bekommen. Ich habe ihn gebeten, mir das Gleiche noch einmal als E-Mail zuzuschicken, um es im Büro zu den üblichen Geschäftszeiten bearbeiten zu können. Ich denke, dass die Fragestellung, die derjenige in der Mail formuliert hat, auch für andere interessant sein kann. Er schreibt also:

Hallo Alexander, hier noch einmal die gewünschte Mail. Ich bräuchte einmal die Einschätzung eines Profis. Ich beginne voraussichtlich im April mein Studium, um damit auf meine Ausbildung als Immobilienkaufmann aufzubauen. Ich denke, erst einmal bis zum Bachelor, was ca. 30.000 Euro kostet. Da ich mich beruflich kurzfristig verändern werde, was einen ordentlichen Gehaltssprung zur Folge hat, könnte ich das Studium aus meinen monatlichen Überschüssen zahlen. Da würde dann die nächsten Jahre aber nicht wirklich viel übrig bleiben. Deshalb die Überlegung, das Studium über einen KfW-Kredit zu finanzieren und erst nach dem Studium zu tilgen, da ich meine Liquidität für Immobilieninvestments nutzen möchte, die mir die Tilgung nach dem Studium etwas erleichtern sollen. 

Ist dies ein Denkfehler? Bekommt man mit einem KfW-Studienkredit schwieriger ein Darlehen, auch wenn das Gehalt in Ordnung ist? Für eine Einschätzung wäre ich sehr dankbar. Beste Grüße.

Das ist ein schwieriges Thema. Ich will es mal unter zwei Gesichtspunkten beleuchten; zunächst aus der subjektiven Sicht des Bankers. Normalerweise machen die Banken, wenn es um ein Eigenheim geht, bei offenen Ratenkrediten noch mit, obwohl ich das noch katastrophaler finde. Wenn jetzt jemand einen Ratenkredit hat und kann – ganz überspitzt gesagt – zuhause sich sein Sofa oder seine Urlaubsreise nicht leisten, und nimmt dafür dann einen Kredit auf, weckt das in Bankern üblicherweise die Idee, dass diese Person nicht gut mit Geld umgehen kann und seine Ausgaben nicht im Griff hat. Dann ist die Motivation des Bankers, dieser Person einen Kredit für eine Immobilie, insbesondere eine vermietete, zu geben, überaus gering. Wenn jemand etwas dafür tut, um sich fortzubilden und beruflich voranzukommen, wäre es natürlich auch besser, wenn er das mit schlanker Hand bezahlen kann – am besten aus der Portokasse oder den laufenden Einnahmen. Allerdings wird ein Banker niemandem, der einen Kredit aufnimmt, um sich beruflich weiterzubilden, einen Strick drehen; zumindest kein Banker, der bei Verstand ist. Wenn man einen KfW-Studienkredit beantragen will, sagt der Banker nicht: „Komm, geh weg!“, das ist nicht der Fall. Was man aber bedenken muss ist, dass dieser Kredit ganz klar eine monatliche Ausgabe darstellt und folglich auch die monatliche Kapitaldienstfähigkeit schmälert. Wenn also in der oben beschriebenen Situation zusätzlich zum KfW-Kredit noch ein Immobilienkredit kommen soll, ist es ratsam, genau nachzurechnen, damit man sich nicht übernimmt. Eine Immobilie kann ja auch so Geld kosten. Und natürlich ist die Überlegung, sein monatliches Einkommen und seine Liquidität zu behalten, um Eigenkapital für Immobilieninvestments zur Verfügung zu haben, und die gleichzeitige Aufnahme eines Kredits auch eine Milchmädchenrechnung, weil die Bank vorrechnet: Kauf einer Immobilie über 100.000 Euro plus Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer (im schlechtesten Fall 6,5 % wie hier in Schleswig-Holstein), Notar- und Gerichtskosten und noch der Makler … Dann sind wir bei Kaufnebenkosten in Höhe von etwa 15.000 Euro. Vielleicht hab ich 20.000 Euro, die 15.000 Euro für die Kaufnebenkosten sind dann aber weg. 20.000 Euro hab ich, so dass ich dann nach der Finanzierung noch ein paar Euro in der Tasche hab.

Auf der andere Seite hab ich noch einen Ratenkredit über 30.000 Euro, also 10.000 Euro mehr Kredit als Guthaben – das ist jetzt bei dieser Fragestellung nicht der Fall oder zumindest für mich nicht ersichtlich. Doch grundsätzlich gilt: Wenn mir 20.000 Euro zur Verfügung stehen, ich davon 15.000 für die Anzahlung der Immobilie brauche und dann noch einen KfW-Kredit über 30.000 Euro habe, ergibt sich nach der Immobilienfinanzierung eine negative Vermögensbilanz. Und die ist natürlich bei einem Immobilienkredit schon für ein Eigenheim tödlich, wenn auch die Banken hier etwas kulanter sind. Ob sie den Menschen damit einen Gefallen tun, sei mal dahingestellt. Eine negative Vermögensbilanz ist immer ein K.o.-Kriterium für jemanden, der eine vermietete Immobilie haben möchte. Da sagt die Bank dann: ‚Naja, bevor der für jemand anderen Wohnraum schafft, soll er erst einmal seine eigenen Finanzen in Ordnung bringen.‘

Also: Ein KfW-Kredit ist grundsätzlich kein K.o.-Kriterium, aber eine monatliche Ausgabe, die in die Berechnung der Kapitaldienstfähigkeit passen muss. Unter dem Strich sollte man als Immobilieninvestor immer eine positive Vermögensbilanz vorweisen können. Die sollte aus meiner Sicht drei Netto-Monatsgehälter oder mindestens 5.000 Euro betragen; ein absoluter Notgroschen also, den jeder haben sollte. Ich persönlich bin der Auffassung, dass aber grundsätzlich sechs Netto-Monatsgehälter die grundlegende Notfallliquidität darstellen sollten. Außerdem sollte auch außerhalb meines normalen Lebens, wenn ich die Immobilie als unternehmerischen Gegenstand sehe, auf der Ebene meines Unternehmens 10 % des Immobilienwertes bzw. den gegenüberstehenden Verbindlichkeiten auch noch irgendwo auf der Tasche habe. Erst dann beginnt eigentlich erst das Thema Vermögensbildung. Das ist aber meine subjektive Einschätzung. Zum Thema Kapitaldienstfähigkeit durch die Bank: Dass die Kfw-Rate noch reinpasst, kann auch auf den ersten Blick operativ erst einmal passen. Aber bitte auch daran denken, das Banken, wenn sie die Kapitaldienstfähigkeit berechnen, je nach Lage bei der Kaltmiete einen Abschlag von 20 bis 30 % nehmen und dass Banken für Immobiliendarlehen als Ausgaben immer – auch gemessen am historischen Durchschnitt der Zinsen und einer sinnvollen Tilgung – mit einer Annuität von 8 % rechnen, auch wenn es operativ im Moment nur vier oder fünf sind.

Ich hoffe, ich konnte dem einen oder anderen von euch helfen und die Frage beantworten. Vielen Dank, ciao!